Come e perché produrre energia da capannoni in procedura fallimentare? Le presentazioni di Verona

Pubblichiamo le presentazioni di Unioncamere VenetoSolarwatt AGEV.EN. srl e Enertec Lipsia sui termini di un’interessante opportunità presentata a Verona lo scorso  4 maggio: la possibilità di locare immobili industriali al fine di consentire la collocazione sui tetti di impianti di produzione di energia solare.

Ad introdurle l’intervento di un esperto giurista, Fernando Platania, Presidente della Sezione Fallimentare del Tribunale di Verona, che ne spiega i limiti e i vantaggi per tutte le parti chiamate in causa: imprenditori, banche e magistrati fallimentari.

Negli ultimi due anni è diventato sempre più difficile vendere gli immobili acquisiti dalle procedure fallimentari per mancanza di interessati all’acquisto.

Generalmente si attribuisce la causa di tale carenza di interesse alla crisi economica ed alle conseguenti restrizioni al credito.

Che la crisi economica abbia grandemente influenzato la vendita degli immobili è certamente vero ma attribuire alla crisi ogni causa non spiega integralmente la gravità del fenomeno.

In realtà è accaduto che negli anni che hanno preceduto la crisi si è molto costruito ma la qualità degli edifici è stata particolarmente modesta. Finchè i mutui venivano concessi facilmente e per percentuali molto alte rispetto al prezzo di acquisto, anche immobili di scarsa qualità potevano essere venduti soprattutto a soggetti che trovavano, comunque, interesse ad acquistare immobili anche di bassa fascia qualitativa.

Anche per l’edilizia industriale si sono verificati fenomeni simili: si è costruito in zone industriali non collegate agli snodi della viabilità, lontane dai centri di approvvigionamento dei beni e dei servizi.

I fallimenti fanno, dunque, straordinaria fatica a vendere poiché fondamentalmente dispongono di beni non apprezzati.

Ciò impone ovviamente di favorire con ogni strumento la vendita.

La via più semplice è ovviamente quella di abbassare i prezzi di vendita per sollecitare l’interesse della più vasta platea possibile.

Non è detto, però, che abbassare i prezzi delle vendite possa rappresentare lo strumento più utile; non è utile per il debitore, che vede svalorizzato il suo bene; non è utile per il creditore, che non ottiene soddisfazione adeguata; non è utile neppure per l’acquirente perché vendite a prezzi ribassati innestano un’aspettativa deflazionistica generalizzata con nefaste conseguenze sulla generalità dei valori immobiliari che costituiscono la garanzia principale del sistema bancario che ha erogato i finanziamenti occorsi per gli acquisti.

Nel presente momento caratterizzato dalle indicate difficoltà, va probabilmente rivisto anche il tradizionale orientamento delle procedure concorsuali che evita di vincolare gli immobili destinati alla vendita stipulando contratti di locazione; è, infatti, possibile che la locazione di immobili industriali, garantendo, comunque, all’investitore un’adeguata remunerazione, possa favorire e non ostacolare le vendite.

Nel quadro economico delineato, la possibilità di locare immobili industriali al fine di consentire la collocazione sui tetti di impianti di produzione di energia solare, costituisce, quindi, un’ulteriore interessante opportunità.

Ma com’è evidente, l’utilizzo della copertura ai fini della produzione di energia solare non deve interferire in modo significativo con la finalità ultima delle procedure che è quella, ovviamente, di vendere gli immobili e ripartire il ricavato ai creditori. Tale esigenza strategica deve essere compatibile con quella tattica di trovare strumenti per favorire le vendite. Da ciò consegue innanzitutto che sia del tutto preferibile che la concessione in uso dei tetti avvenga a mezzo di contratti di locazione e non con contratti di costituzione di diritto reale di superficie. E’, infatti, assai probabile che la presenza di un vincolo reale, sia pure solo sulla copertura, potrebbe rendere meno agevole il finanziamento dell’acquisto da parte di potenziali interessati.

Ma anche la locazione dei tetti può presentare problematiche. Che tipo di interferenze sull’utilizzo del capannone derivano dalla collocazione dei pannelli solari sul tetto? Che influenza hanno i pannelli sul raffreddamento o sul riscaldamento del capannone? Quali accessi devono essere lasciati a chi utilizza il tetto?

Se, dunque, la possibilità di utilizzare i tetti al fine di produrre energia solare rappresenta un’opportunità anche per le procedure fallimentari, occorre un approfondimento delle problematiche giuridiche ed anche tecniche che l’operazione comporta.

Questo convegno costituisce l’inizio del necessario approfondimento.

Fernando Platania, Presidente della Sezione Fallimentare del Tribunale di Verona

Le presentazioni

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